savecyber Posted on 9:51 am

ขายฝาก บ้าน ที่ดิน

ขายฝาก บ้าน ที่ดิน

ขายฝาก บ้าน ที่ดิน สำหรับในการจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ถึงแม้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองเพิ่มหลักทรัพย์จะเป็น คนเดียวกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองเดิมหรือคนละคนก็ได้ รวมทั้งแม้อสังหาริมทรัพย์ที่ ลงทะเบียนจะเป็นคนละประเภทกัน หรือกรณีที่เป็นที่ดินแม้หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ที่ดินที่จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน จะเป็นคนละ ชนิดกันก็สามารถจำนำเพิ่มหลักทรัพย์ได้ อย่างเช่น เดิมจำนองที่ดินมีโฉนดที่ดินไว้ ต่อมาจะนำ สิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์มาจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ก็ทำได้ แม้กระนั้นจะต้อง ลงทะเบียนเพิ่มหลักทรัพย์ให้ถูกเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจสำหรับการลงบัญชี การจำนำ คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” ได้ทำนำอสังหาริมทรัพย์ของตน ดังเช่น ที่ดินหรือทรัพย์สินที่ข้อบังคับอนุญาตให้จำนำได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนำ” เพื่อเป็นหลักประกันในการจ่ายหนี้ ดังนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือสินทรัพย์ดังที่กล่าวมาแล้วนั้นให้แก่ผู้รับจำนำ

ขายฝาก บ้าน ที่ดิน

แนวทางบังคับจำนองผู้รับจำนองควรมีจดหมายบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันเหมาะ ซึ่งธรรมดาจะใช้เวลาประมาณ 30 วัน ถ้าเกิดลูกหนี้ไม่ชำระหนี้คืนข้างในกำหนดเวลาดังที่กล่าวผ่านมาแล้วแล้ว ผู้รับจำนำจะใช้สิทธิบังคับจำนำ ถ้าเกิดถึงกำหนดนัดหมายแล้วลูกหนี้ไม่นำเงินมาจ่าย ผู้รับจำนองจำเป็นต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาล เพื่อให้ลูกหนี้ปฏิบัติการจ่ายและชำระหนี้

ถ้าหากไม่ใช้หนี้ใช้สิน ก็ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาทรัพย์สินที่จำนำนั้นออกขายทอดตลาดนำเงินมาจ่ายหนี้ของตน หรือขอให้ศาลสั่งให้ทรัพย์สมบัติที่จำนำนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิของตัวเองถ้าเกิดเข้าข้อแม้ที่กฎหมายกำหนดไว้จะเห็นได้ว่าข้อบังคับบังคับไว้โดยเด็ดขาดว่าการบังคับจำนองต้องฟ้องร้องคดีต่อศาลเสมอจะนำเอาที่ดินออกขายทอดตลาดเองไม่ได้ และควรมีการออกจดหมายทวงหนี้ไปถึงลูกหนี้ก่อนเสมอจะฟ้องร้องคดีโดยไม่มีการแจ้งทวงหนี้ก่อนมิได้การบังคับจำนำนี้จะไม่คำนึงเลยว่าในขณะมีการบังคับจำนำนั้น

เงินที่จำเลยอยู่ในความถือครองของผู้ใดกัน หรือลูกหนี้ได้โอนบาปสิทธิไปยังผู้อื่นกี่ทอดแล้วก็ตาม สิทธิจำนองย่อมติดตามตัวสินทรัพย์ที่จำนองไปด้วยเสมอ แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตามสิทธิจำนำก็ติดตามไปด้วยเป็นต้นว่า นาย A ได้จำนองที่ดินแปลงหนึ่งไว้กับนาย B เป็นเงิน 5 แสนบาท ต่อมานาย A ได้เสียชีวิตลงโดยยกมรดกที่ดินดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วไปให้นาย D ลูกชายของตัวเอง

การเสียชีวิตของนาย A ไม่ได้ทำให้สิทธิของการเป็นเจ้าหนี้ของนาย B หมดไป นาย B มีสิทธิบังคับจำนำที่ดินแปลงดังที่กล่าวถึงมาแล้วได้แม้ว่าจะเป็นชื่อของนาย D แล้วก็ตามหนี้ที่ขาดอายุความไปแล้วจะก่อให้เกิดผลเสียถึงการจำนำหรือเปล่าถึงแม้หนี้สินที่เป็นประกันนั้นจะหมดอายุความและจากนั้นก็ตาม ผู้รับจำนำก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนองเอาสินทรัพย์ที่จำนองได้ ด้วยเหตุนี้

ก็เลยไม่เป็นผลกระทบถึงสิทธิของผู้รับจำนำในสินทรัพย์ที่จำนำอะไร แต่ว่าจะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ติดสำหรับเพื่อการจำนองเกินกว่า 5 ปีมิได้เป็นต้นว่า นาย A ได้นำที่ดินไปจำนำไว้กับนาย B เป็นเงิน 5 แสนบาทกำหนดชำระคืนในวันที่ 1 เดือนมิถุนายน 2520 เมื่อถึงกำหนดชำระแล้ว นาย B ก็ไม่ได้ติดตามทวงหนี้จากนาย A เลยจนถึงวันที่ 1 เดือนมิถุนายน 2537 จึงได้บังคับจำนำซึ่งหนี้สินเงินกู้ยืมนั้นต้องฟ้องข้างใน 10 ปี

นับแม้กระนั้นวันที่ถึงกำหนดซึ่งกรณีหนี้สินเงินกู้หมดอายุความไปเป็นระยะเวลาที่ยาวนานแล้วนาย A จะต่อสู้ว่าหนี้สินเงินกู้ยืมได้หมดอายุความไปแล้วดังนั้นตัวเองจึงไม่ต้องรับผิดตามคำสัญญาจำนอง เรื่องนั้นมันเป็นไปไม่ได้ครับ เพราะเหตุว่าแม้ว่าหนี้สินเงินกู้ยืมจะหมดอายุความก็ตามทีสิทธิจำนองยังอยู่ไม่ได้หมดไปตามอายุความนะครับ ฉะนั้นนาย B ก็เลยมีสิทธิบังคับจำนำที่ดินดังที่กล่าวผ่านมาแล้วได้

แต่นาย B จะบังคับในส่วนดอกเบี้ยที่ติดเกินกว่า 5 ปีมิได้ดังนั้น จะมองเห็นได้ว่าการจำนองเป็นหลักประกันการใช้หนี้อย่างแท้จริง ฉะนั้นถ้าเกิดเจ้าหนี้ปรารถนาที่จะได้รับใช้หนี้ใช้สินคืนแล้ว เจ้าหนี้จำเป็นต้องให้ลูกหนี้นำเงินทองมาจำนำเป็นประกันการจ่ายและชำระหนี้ด้วย

เบี้ยเลี้ยงชีพผู้สูงวัย เป็นยังไง?เบี้ยยังชีพคนวัยชราหมายถึงเงินช่วยเหลือคนสูงอายุที่ภาครัฐแบ่งสรรไว้ให้สำหรับแบ่งภาระรายจ่ายต่างๆเป็นรายเดือน ทุกปีจะมีการเปิดสมัครสมาชิกสำหรับผู้สูงวัยรายใหม่ๆเพื่อให้เข้ามารับเบี้ยเลี้ยงชีพคนสูงอายุ สำหรับผู้ที่ลงทะเบียนไปแล้วก็ไม่ต้องไปลงอีก  อสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากลงทะเบียนเพียงครั้งเดียวก็รับสิทธิไปได้ตลอด เว้นเสียแต่ในกรณีที่มีรายชื่อตกหล่นจากการย้ายที่อยู่

ก็เลยจำต้องไปทำเรื่องยืนยันสิทธิ์ให้บริบูรณ์ผู้มีสิทธิรับเบี้ยยังชีพคนสูงอายุมีชนชาติไทยอายุ 59 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป (คนวัยแก่ที่ทะเบียนประชาชนกำหนดเฉพาะปีเกิด ให้จัดว่ากำเนิดวันที่ 1 ม.ค. ของปีนั้นๆ)ไม่เคยได้รับสิทธิประโยชน์จากหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจ หรือเทศบาล อบต. เช่น เงินบำนาญ เบี้ยหวัด เบี้ยบำนาญพิเศษ รวมทั้งเงินอื่นๆในลักษณะเดียวกันขอรับเบี้ยจากที่อยู่ในใบสำมะโนครัวการจ่ายเบี้ยเลี้ยงชีวิตผู้สูงวัยการจ่ายเบี้ยยังชีพผู้สูงวัย

จะจ่ายข้างในวันที่ 10 ของทุกเดือนสม่ำเสมอทั้งชีวิต รวมทั้งมีการปรับอัตราเพิ่มขึ้นเป็นขั้นบันไดอายุ 60-69 ปี ได้รับเงิน 600 บาท/เดือนอายุ 70-79 ปี ได้รับเงิน 700 บาท/เดือนอายุ 80-89 ปี ได้รับเงิน 800 บาท/เดือนอายุ 90 ปีขึ้นไป ได้รับเงิน 1,000 บาท/เดือนนอกเหนือจากนั้น คนชราที่มีบัตรผลประโยชน์ที่รัฐ จะได้รับเงินเพิ่มตามเกณฑ์คือรายได้มากยิ่งกว่า 30,000 บาท แต่ไม่เกิน 100,000 บาท/ปี

ได้รับเงินเพิ่ม 50 บาท/เดือนรายได้ไม่เกิน 30,000 บาท/ปี : ได้รับเพิ่ม 100 บาท/เดือนการสมัครสมาชิกรับเบี้ยยังชีพคนแก่สถานที่ลงทะเบียนจ.กรุงเทพฯ สามารถสมัครสมาชิกพอดีสำนักงานเขตที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านบ้านนอก สามารถสมัครสมาชิกพอดีสำนักงานเทศบาล หรือหน่วยงานบริหารส่วนตำบล (อบต.) ที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนสำมะโนครัวระยะเวลารับลงทะเบียนระยะเวลาการลงทะเบียนแบ่งเป็น 2 รอบ

ดังต่อไปนี้ช่วงเดือนมกราคม ถึง ก.ย.คนสูงอายุที่สมัครสมาชิก จะได้รับเงินงวดแรกในเดือนถัดจากวันที่แก่ครบ 60 ปีบริบูรณ์ตอนเดือนตุลาคม ถึง เดือนพฤศจิกายนผู้สูงวัยที่เกิดในก.ย.ถึงเดือนตุลาคม มีสิทธิ์รับเงินงวดแรกในต.ค.หลักฐานสำหรับการสมัครสมาชิกกรณีผู้สูงอายุสมัครสมาชิกด้วยตนเองสำเนาบัตรประชาชน จำนวน 1 ชุดสำเนาทะเบียนบ้าน ปริมาณ 1 ชุดสำเนาสมุดบัญชีเงินฝากแบบออมทรัพย์

จำนวน 1 ชุดกรณีมอบอำนาจเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้อื่นมายื่นคำร้องขอรับเงินแทนได้สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนคนวัยแก่ จำนวน 1 ชุดสำเนาทะเบียนบ้านคนวัยชรา จำนวน 1 ชุดสำเนาสมุดบัญชีเงินฝากแบบออมทรัพย์ผู้สูงวัย จำนวน 1 ชุดใบมอบฉันทะสำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจที่สำคัญเป็น เอกสารทุกฉบับ

จำเป็นต้องเซ็นชื่อสำเนาถูกต้อง สำหรับคนแก่ที่ไม่อาจจะเขียนได้ให้พิมพ์นิ้วมือแทนหนทางการรับเงินเบี้ยเลี้ยงชีวิตคนชรารับเป็นเงินสดด้วยตัวเองให้ผู้แทนที่ได้รับมอบสิทธิ์รับแทนโอนเข้าบัญชีธนาคารในนามของผู้สูงอายุโอนเข้าบัญชีแบงค์ในนามของผู้แทนที่ได้รับมอบอำนาจจากคนวัยชรา

จำนำ มีลักษณะเหมือนการจำนอง เป็นการมอบทรัพย์สินเพื่อประกันการจ่ายหนี้ เพียงแค่สิ่งที่ใช้เป็นหลักประกันคือ อสังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์สินที่ไม่สามารถที่จะเคลื่อนที่ได้ ได้แก่ โฉนดที่ดิน บ้าน โรงเรือน เป็นต้น โดยการจำนอง ผู้จำนองจะต้องนำสินทรัพย์ไปลงบัญชีไว้กับผู้รับจำนอง ซึ่งจะต้องกระทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้น ทั้งนี้ไม่ต้องโอนที่ดินหรือเงินดังที่กล่าวถึงมาแล้วให้แก่ผู้รับจำนอง

แนวทางการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี

1. ผู้ประมูลเข้าสมัครสมาชิกในวันประมูล ผู้ประมูลจะต้องลงทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ พร้อมจ่ายเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นประกันรวมทั้งทำข้อตกลงในการเสนอราคา จึงรับป้ายประมูลรวมทั้งเข้าไปนั่งในสถานที่ที่เตรียมการไว้

2. เจ้าพนักงานกำหนดราคาเริ่มต้นก่อนเริ่มการประมูล เจ้าพนักงานจะอธิบายเงื่อนไขสำหรับเพื่อการประมูลให้รู้อย่างย่อๆ แล้วก็ตั้งราคาเริ่มต้นของบ้านที่จะเปิดประมูลกับกรมบังคับคดี โดยคณะกรรมการหรือเจ้าหน้าที่ของกรมบังคับคดีจะเป็นผู้กำหนดราคาเริ่มสำหรับเพื่อการประมูลรอบที่ 1 แม้กระนั้นถ้าเกิดไม่มีผู้เสนอราคาในรอบนั้น ราคาเริ่มในรอบที่ 2 จะลดเหลือ 90% ของราคาเริ่ม

รวมทั้งในรอบที่ 3 จะลดเหลือ 80% ของราคาเริ่มต้น และก็ราคาเริ่มต้นจะเหลือ 70% ของราคาเริ่มต้น ในรอบที่ 4 เป็นต้นไป จนกว่าจะมีคนประมูล

DDproperty Tipถ้าเข้าประมูลแล้วมีความเห็นว่าปลอดคนร่วมประมูล บางทีอาจตกลงใจคอยจนถึงรอบที่ 4 เพื่อให้ราคาเริ่มต้นลดน้อยลงเหลือแค่ 70% แต่ว่าต้องระวังว่า ผู้เข้าร่วมประมูลคนอื่นก็จะคิดราวกับคุณด้วยเหมือนกัน

3. คนประมูลยกป้ายเสนอราคาเมื่อเจ้าพนักงานเปิดประมูล คนที่พึงพอใจสามารถชูป้ายเพื่อขอเสนอราคาตามราคาเริ่ม หรือยกป้ายสู้ราคากับผู้ประมูลอื่น โดยเจ้าพนักงานจะเป็นผู้กำหนดว่าจะเพิ่มราคาครั้งละเท่าไร แต่ว่าคนประมูลสามารถเพิ่มราคาได้พอๆกับหรือมากกว่าที่กำหนดไว้ก็ได้

4. เจ้าพนักงานเคาะไม้ให้ผู้ชนะประมูลเมื่อบ้านถูกประมูลจนได้ราคาแพงสุด เจ้าพนักงานกรมบังคับคดีก็จะถามหาผู้คัดค้านจากข้างที่มีส่วนได้ส่วนเสีย (ผู้แทนโจทก์หรือจำเลย) ถ้าหากว่าไม่มีคนไหนกันแน่โต้เถียง เจ้าหน้าที่ก็จะเคาะไม้ขายบ้านหลังนั้นให้ผู้ชนะประมูล ผู้ชนะประมูลก็ต้องชำระเงินและก็โอนกรรมสิทธิ์ในขั้นตอนต่อไป ส่วนผู้แพ้ประมูลก็รับเงินประกันคืนได้ทันที

การประมูลผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์กรมบังคับคดีได้จัดประมูลบ้านผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ (e-Offering Auction) ณ สำนักงานบังคับคดีจังหวัดทั้ง 9 ที่ เป็นต้นว่า จังหวัดนนทบุรี ชลบุรี นครปฐม จังหวัดโคราช ขอนแก่น เชียงใหม่ พิษณุโลก สุราษฎร์ธานี แล้วก็สงขลา เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้ที่อยู่ไกลห่างจากสถานที่จัดประมูล สามารถเข้าประมูลได้จากที่ทำการบังคับคดีทั่วทุกภาค โดยคนที่พอใจจะต้องลงทะเบียนจองเครื่องมือล่วงหน้า ณ สำนักงานบังคับคดีที่อยากได้ใช้บริการขั้นตอนข้างหลังการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี

1. ทำข้อตกลงซื้อขายแลกเปลี่ยนผู้ชนะประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีควรต้องทำข้อตกลงค้าขายและจ่ายเงินตามราคาประมูล ณ วันที่ซื้อ ในเรื่องที่ผู้ชนะประมูลอยู่ในระหว่างการรวบรวมเงินหรือคอยผลของการอนุมัติสินเชื่อจากแบงค์ กรมบังคับคดีจะขยายระยะเวลาได้ 15-90 วัน ขายฝาก บ้าน โดยควรจะมีเหตุผลอันเหมาะหรือมีเอกสารรับรองจากแบงค์ ส่วนเงินประกันจะถือเป็นเงินมัดจำและไม่สามารถขอคืนได้

2. โอนกรรมสิทธิ์ภายหลังจ่ายเงินครบถ้วนสมบูรณ์แล้ว เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีจะมีหนังสือถึงเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน พร้อมมอบเอกสารสิทธิ์แล้วก็เอกสารที่เกี่ยวโยงกับการโอนกรรมสิทธิ์ ให้ผู้ชนะประมูลทำงานโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ประมูลจากกรมบังคับคดีในสำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง

3. จ่ายค่าใช้สอยการเข้าร่วมประมูลบ้านขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี มีค่าใช้จ่ายที่ต้องจัดเตรียมหลายชนิด โดยแบ่งตามหน่วยงานที่เป็นผู้รับเงินสำนักงานบังคับคดีเงินที่จำต้องเอามาวางไว้เป็นหลักประกันสำหรับเพื่อการประมูล ขึ้นกับราคาประเมินของบ้านที่จะซื้อเงินส่วนต่างที่จะนำมาจ่ายในส่วนที่เหลือถ้าหากประมูลได้ ซึ่งมาจากเงินออมของตัวเอง หรือมาจากการกู้เงินแบงค์

โดยแนะนำให้ยื่นกู้กับแบงค์ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินเพื่อความสะดวกสำหรับการดำเนินธุรกรรม หรือจะยื่นกู้กับแบงค์ที่คนซื้อมีบัญชีอยู่ก็ได้ แม้กระนั้นควรทำเรื่องรอคอยไว้เมื่อมีความรู้สึกว่าจะเข้าประมูล เพื่อจะได้ทันตาเห็นมช่วงเวลาที่ระบุค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาค้าขาย (ราคาที่ชนะการประมูล)ที่ทำการที่ดินค่าโอน 2% ของราคาประเมินที่ดินภาษีรายได้หักในที่จ่าย คิดจากราคาประเมินของที่ทำการที่ดิน

หักด้วยค่าใช้สอยจากที่กรมสรรพากรระบุ แล้วนำมาคำนวณด้วยอัตราภาษีรายได้บุคคลปกติ โดยไม่ละเว้นรายได้ 150,000 บาทแรกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่ทำการที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) ถ้าเกิดจำเป็นต้องเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ ให้นำใบเสร็จรับเงินที่ได้รับจากกรมที่ดินไปขอคืนค่าอากรแสตมป์ 0.5% ข้างใน 7 วันตั้งแต่แมื่อวันที่ได้รับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ของกรมบังคับคดี

ถ้าหากเกิน 7 วันต้องไปทำเรื่องขอคืนเองที่กรมสรรพากรค่าจำนอง 1% ของวงเงินจำนำ สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ถ้าหากเป็นห้องเช่าไม่มีเพดานสูงสุด (กรณีกู้ยืมแบงค์)แบงค์ (กรณีจำต้องกู้ยืมเงินจากธนาคาร)ค่าตีราคาเงิน (ตามประกาศธนาคาร)ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาทค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ตามอัตราของบริษัทประกันภัย)

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *